行业透视 | 地市一夜入“冬” 但嘉兴、南通、湖州环沪城市土拍热

2020-11-27 10:00:45|来源:克而瑞地产研究
摘要| 10月超百轮竞拍地块数量较9月再度下滑,并且这一趋势在11月依然延续,地市热度已经由“秋”入“冬”。为了更为客观的评价当前土地市场,本文将从高热地块的数量变化、分布格局、价格变动等多个方面对这一现象进行系统剖析,并结合当前政策环境、资金环境对年末的土地市场做出进一步展望。

  受调控政策收紧、优质地块供应减少的影响,10月份土地市场热度自8月“三条红线”融资新政试点起明显下降,溢价率降至二季度以来新低,仅有12.2%;与此同时,10月超百轮竞拍地块数量较9月再度下滑,并且这一趋势在11月依然延续,地市热度已经由“秋”入“冬”。为了更为客观的评价当前土地市场,本文将从高热地块的数量变化、分布格局、价格变动等多个方面对这一现象进行系统剖析,并结合当前政策环境、资金环境对年末的土地市场做出进一步展望。

  01 市场热度:

  10月溢价率创下今年3月以来新低

  超百轮竞拍地块数量仅有6月1/3

  受“中秋+国庆”超长假期的影响,10月全国土地成交量环比明显下降,与此同时,由于热点二线城市优质土地成交占比进一步下滑,10月平均地价也环比下降3%,降至2421元/平方米。市场热度方面,一方面受热点城市优质地块供应明显减少的影响,另一方面也受“三条红线”融资规则试点实施的影响,资金面明显收紧,企业拍地积极性明显回落,10月份土地成交溢价率自8月新政出台已经实现三连降,环比9月也下降2.4个百分点至12.2%,创下今年3月以来新低。

  从房企竞拍热度来看,10月份超百轮竞拍地块仅有20幅,自6月峰值之后已经连续5个月下滑,仅占6月百轮竞拍地块数量的1/3。总体来看,溢价率和高竞拍轮次地块数量变化保持一致,10月份反映土拍整体热度的指标均明显下滑。 

  结合近期数据来看,11月份市场热度依旧保持低位,截止11月20日,超百轮竞拍地块也仅有15宗,不过考虑到11月深圳、南通等城市优质地块比重有所增加,全月整体市场热度环比10月或有小幅回升。

  02 竞拍格局:

  八成超百轮地块位于长三角

  嘉兴、南通优质地块推出频率明显增加

  从高竞拍地块分布情况来看,10月和11月成交的35宗超百轮竞拍地块,嘉兴占6宗,占比达17%,房企竞争依然较为激烈,这与嘉兴近期热点板块推地频率提升有极大关联,优质地块分布遍布南湖、秀洲、海宁和平湖等区域,6宗高竞拍地块均以最高限价成交,实际溢价率均超30%。典型如卓越竞得的平湖稀缺宅地,未开拍前就已溢价,开拍10分钟即熔断,最终经过112轮竞拍,以熔断价9676元/㎡+竞配建32400㎡成功拿下,实际楼面价约14000元/㎡,实际溢价率高达51.7%。 

  当然除嘉兴之外,二、三季度表现相对突出的宁波、南通和台州等城市高竞拍地块也较多,超百轮竞拍地块均为4宗。但与二、三季度不同的是,前期市场大热、经历过调控加码的宁波优质地块占比明显减少,仅有4宗,并且多集中余姚、慈溪、奉化等位置欠佳的区域。而沪苏通高铁利好的之下的南通表现依旧突出,在“限房价、限马甲”的调控之下,南通地市依然高热不退。以位于海门生态南城板块的CR20026地块为例,周边1公里范围内遍布多个高端新盘,其中龙信骏园项目、中杰地块、中洲地块、星湖置业地块都刷新了当时海门的楼板价记录,是海门区重点打造的区域之一,竞拍开始前就已有7轮报价,最终经过417轮竞拍,被深耕海门的万科以15.6亿元的总价竞得,成交楼面价13551元/㎡,溢价率高达80.77%。不仅如此,龙湖也在近期拍下了通州高铁新城核心地——R2020-021地块,成交楼面价高达10005元/㎡,溢价率高达20.78%,也创下板块成交楼面价新高。 

  值得注意的是,长三角城市超百轮竞拍地块合计28宗,占全国高竞拍地块总量的占比为八成,依然是房企竞争优质地块的主战场,不过较二、三季度的集中度有所下降;其余的7幅地块分别位于深圳、广州、武汉、西安、东莞和洛阳。

  03 价格变动:

  八成地块成为板块新晋“地王”

  高铁利好区域地价涨势最突出

  为了进一步探究这些高热地块价格变动情况,我们挑选出10和11月高竞拍轮数****5地块,将其楼板价与周边同类地块楼板价对比,结果发现:超八成地块成交之时都刷新了所在板块的单价“天花板”。 

  其中涨幅最大的地块为武告字(2020年)19号江岸区二七滨江板块纯宅地,地块起始价43亿元,起始楼面价20000元/㎡,板块内华发、新世界、万科、绿城、中信等多家房企均有项目,后续基本上已无地可出,土地资源极其稀缺,参与该地块竞争的企业包括万科、电建、华润、平安、中海、大华、华发等,经过321轮竞价,最终由华润以总成交价65.7亿斩获,成交楼面价30558元/㎡,溢价率52.79%,成为武汉市单价地王;尤其值得注意的是,武汉之前的单价地王——碧桂园汉阳滨江P(2016)064号地块的楼面价仅20017元/㎡,相比之下,地王楼板价涨幅高达52.66%。 

  涨幅居于第二位的地块是2020嘉秀洲-038号地块,该地块位于秀水区,地块起始楼面价约5143元/㎡,创近年来区域挂牌单价新高,也高于同区域最近一次出让的奥山弘阳题红樾里的成交楼面价4698元/㎡;最终经过526轮竞拍,由嘉兴秀拓置业以最高限价7712元/㎡+竞配建面积2100㎡竞得,实际楼面价高达7878元/㎡,较奥山地块楼板价高出68%,也创下了区域成交楼板价新高。涨幅居于第三、四位的同样也位于嘉兴,两地块地理位置隔路相邻,位于高铁新城光环笼罩之下的科技城南板块,编号分别为2020南-043号、2020南-044号,最终两地均以最高限价成交,前者被苏嘉以熔断楼面价10040元/㎡+竞配建26100㎡竞得,实际楼面价高达14596元/㎡,刷新当时板块地价新高,后者被华夏幸福以熔断楼面价10040元/㎡+16400㎡配建成交,实际楼面价达14894元/㎡,再度刷新了板块地价新高。 

  不仅是嘉兴,高铁规划利好之后的南通、湖州表现同样突出,今年7月1日开通的沪苏通高铁已经将南通土地市场热度推升了一个新高度,近期开工的沪苏沪高铁也引爆了湖州土地市场,湖州2宗地块竞拍轮次均过百轮,其中位于吴兴区东部新城核心区的2020-30号地块,经历333轮竞价,由滨江房产以总价11.59亿元竞得,溢价率71.4%,折合楼面价8748元/㎡,在此之前,东部新城的地块成交楼面价从未突破过8000元/㎡,因此该地块也成功创下了板块最高纪录,由此可见湖州当下土地市场热度之高。

  值得注意的是,由于地块之间存在地理位置、容积率、限高等差异,也有少数地块楼板价小幅下调,典型如南通海门镇CR20026地块,尽管竞拍轮数过400轮,楼面价高达13551元/㎡,溢价率高达80.77%,市场热度异常高涨;不过较之前的区域地王——星湖地块成交楼面地价为15513元/㎡仍有2000元/㎡的差距。 

  总的来看,大多数高竞拍轮数地块仍在频频刷新板块最高单价纪录,尤其是具有交通规划利好尤其是高铁利好之下的嘉兴、南通、湖州热点板块,本身就具有一定的需求支撑,加之近期在长三角一体化加速推进的利好之下,外溢需求又有所增加,因此又引爆了土地市场的一波小高潮,竞拍热度依然维系高位,区域地价被不断刷新,因此楼板价涨幅也比较突出。

  04 市场展望:

  地市热度由“秋”入“冬”

  南通、嘉兴等高铁利好城市竞争压力依然较大

  综上,从溢价率和高竞拍轮次地块幅数等指标来看,10月、11月中上旬土地市场较腰斩的9月(点击查看:近三月超百轮土拍数量腰斩,秋凉真的来了?)进一步降温,逐渐进入寒冬;近日,国务院副总理、国务院金融稳定发展委员会主任刘鹤在人民日报撰文重申房住不炒,促进房地产市场平稳发展,这样来看,未来房地产政策将延续维稳的基调,不会出现二季度那样的优质地块集中供地潮,并且近期一二线城市土地挂牌数据显示,上海、杭州、宁波、东莞、重庆均减少了优质土地入市数量,仅有深圳优质地块供应明显增加;三四线城市优质地块也有明显地减少,仅有高铁利好之下的嘉兴、南通、湖州等环沪城市迎来了一波集中红利期,土地市场迅速升温,房企竞拍依然十分激烈。 

  总体来看,全国土地供应质量有明显的降低,尤其是一二线城市高单价、高轮次竞拍、高溢价等现象的出现频次将明显下滑;竞拍比较激烈的地块多位于嘉兴、南通等热点环沪三四线的热点板块,尽管这些地块单价相对较低、总价小,资金压力相对较小,但是考虑到限房价因素的存在,还是需要仔细测算拿地成本,避免后期利润空间或现金流不足的风险。至于上海、杭州等热点一二城市,尽管优质地块供应减少,但具有规划利好的近郊板块仍可重点关注,在板块供求符合投资预期的情况下,相比开发限制严格、土拍竞争激烈的稀缺优质地块而言,或许反而能获得更高的投资收益。

参与讨论 我要评论

加入城市买房砍价群,实时讨论购房热点话题!
暂无评论, 您可以发起评论

问答服务 选房攻略

问答服务 选房攻略

看装修更多