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  市民关心的不动产登记热点问答之一(老旧小区不动产登记办证)

  1、目前保定市主城区有很多老旧小区是否可以正常办理不动产权证书?

  答：保定市主城区范围内，有相当数量的机关事业单位、厂矿企业占用非住宅用地中部分土地或占用划拨住宅用地建设的住宅及配套商业形成的老旧小区项目。由于历史原因，这些老旧小区存在土地和房屋性质用途不一致、建设验收手续不齐全、建设单位关停并转等诸多历史遗留问题，造成无法办理房地一体不动产登记，业主无法取得“小房本”。为解决这一历史难题，市政府出台了《保定市非住宅用地和划拨住宅用地上建设住宅及配套商业等房屋登记办法》(保政办发〔2020〕1号)，可以解决多数老旧小区多年来没有房本的难题。

  2、若老旧小区还没有办理“大房本”，该由谁牵头办理?如何办理?

  答：占用非住宅用地中部分土地建设的住宅及配套商业还未办理首次登记(即“大房本”)的，应由建设单位先根据相关的批准文件分割土地，再依据相关材料办理首次登记。

  3、老旧小区办理“大房本”时，房屋的性质如何确定?

  答：占用非住宅用地中部分土地或划拨住宅用地上建设的住宅及配套商业办理首次登记(即“大房本”)时，房屋用途依据规划批准确定。

  房屋性质根据项目审批资料确定。部分项目审批时为经济适用住房或房改售房，则相应的房屋性质就为经济适用住房或房改房。若没有经济适用住房(含集资建房)或房改售房批准手续的住宅及配套商业等房屋，其性质确定为“自建房”。部分房屋是公私混合产权，即一部分产权为个人所有，一部分产权为单位所有的情况，房屋性质确定为“其他”。

  4、老旧小区办理了“大房本”之后该如何办理“小房本”?

  答：占用非住宅用地中部分土地或划拨住宅用地上建设的住宅及配套商业办理了首次登记(即“大房本”)后，办理“小房本”时，若房产涉及国有资产，转让前应取得有权部门的书面批准意见，再提交相关的办理转移登记的手续，即可办理“小房本”。

  5、老旧小区已有相关手续，已取得“小房本”后是否可以正常进行上市交易?

  答：已经规划、住建等有关部门审批，占用非住宅用地中部分土地或占用划拨住宅用地建设的住宅及配套商业等房屋，已登记并取得不动产权属证书(“小房本”)的，属于已购公房(房改房)和经济适用住房(含集资建房)进行转移登记时，参照《保定市主城区已购公有住房和经济适用住房退出管理实施细则》(保政办发〔2017〕29号)执行，其他自建住宅按照税务部门存量房交易价格评估系统评估的价格(以下简称房屋计税价格)的1%补缴土地价款，配套商业等房屋按照房屋计税价格的3%补缴土地价款。补缴土地价款后即可正常进行上市交易。

  6、老旧小区取得“小房本”后，再上市交易办理转移登记时，土地和房屋的性质如何确定?土地的用途和出让年限如何确定?

  答：占用非住宅用地中部分土地或占用划拨住宅用地建设的住宅及配套商业等房屋办理转移登记时，房屋性质记载为市场化商品房，土地性质记载为出让，土地用途记载为住宅、商服等用途，城镇住宅用地出让年限按七十年计算，商服用地出让年限按四十年计算，起算时间从该宗土地上第一套房屋补缴土地价款后办结转移登记之日起计算，后续转让的同类房屋的土地出让年限相应缩短;公私混合产权房屋仅转让其私有份额的，不补缴土地价款，原土地性质、用途和房屋性质、用途保持不变。公私混合产权房屋成套转让或该套房屋的公有份额转让给私有份额权利人时，可在补缴土地价款后，办理转移登记或土地性质、用途、出让年限和房屋性质的变更登记。

  7、老旧小区办理房产证时，还有哪些限制性条件?

  答：非住宅用地和划拨住宅用地上建设的住宅及配套商业等房屋性质为“自建房”和“其他”的，不得利用“化零为整”等方式转让房屋，使得整宗土地使用权发生转移或性质、用途发生变更。

  市民关心的不动产登记热点问答之二

  1、购房人如何知道自己所购房产是否具备申请办理不动产权证书的条件?

  答：保定市自然资源和规划局在官网(http://zrgh.baoding.gov.cn/)和“保定市不动产登记中心”微信公众号公布了2008年至2020年间已办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，取得“大房本”的房地产开发项目。已公布的项目，均可凭相关资料，由买卖双方共同向市不动产登记中心申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，取得“小房本”。

  2.购买的商品房如何办理房本?

  答：购房人从房地产开发公司购买商品房，开发建设单位办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，取得“大房本”后，经开发建设单位委托，购房人可持开发建设单位授权委托书、营业执照复印件、大房本复印件、已备案预售商品房买卖合同以及购房人身份证件、户口簿、婚姻关系证明等相关材料到市不动产登记中心“一窗受理”窗口现场申请，也可通过河北政务服务网、“冀时办”手机APP网上申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，办理“小房本”，也可以委托开发公司代为办理。

  3、不动产登记费的收费标准?

  答：《国家发展改革委 财政部关于不动产登记费收费标准等有关问题的通知》(发改价格规〔2016〕2599号)、《财政部、国家发展和改革委员会关于不动产登记收费有关政策问题的通知》(财税〔2016〕79号)、《财政部 国家发展改革委关于减免部分行政事业性收费有关政策的通知》(财税〔2019〕45号)和《财政部 国家税务总局关于免征易地扶贫搬迁有关政府性基金和行政事业性收费政策的通知》(财税〔2019〕53号)规定：住宅类不动产登记收费标准为80元/件，非住宅类不动产登记收费标准为550元/件，涉及不动产登记费减免事项根据文件规定办理。

  4、购房人购买的房屋所占用的土地使用权年限怎么认定?

  答：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)规定：土地使用权出让最高年限按用途确定，居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年。

  购房人购买的房屋所占土地若为出让用地，其证载的土地使用年限为出让年限减去已使用的年限后剩余年限;若为划拨用地，则为无限年期。《保定市主城区已购公有住房和经济适用住房退出管理实施细则》(保政办发〔2017〕29号)规定：占用划拨用地的房屋补缴土地价款变为出让用地的，出让时间从该宗土地上第一套房屋取得完全产权或上市交易之日起计算，在补缴土地价款标准不变的情况下，其它房屋取得完全产权或上市交易时土地出让年限相应缩短。

  5.在什么情况下办理不动产登记需要缴纳土地价款?

  答：《保定市主城区已购公有住房和经济适用住房退出管理实施细则》(保政办发〔2017〕29号)规定：一是已购公有住房，按房屋计税价格的1%补缴土地价款。2007年12月31日后审批用于危旧房改造安置的单位集资建房纳入已购公有住房退出管理;二是已购经济适用住房，2007年12月31日前审批的项目，土地权利性质为划拨的按房屋计税价格的1%补缴土地价款，土地权利性质为出让的不再补缴土地价款，2007年12月31日后审批的项目，按房屋计税价格与原购买价格差价的30%补缴土地价款，补缴土地价款的建筑面积应当扣减该套房屋按有关规定已补缴差价款的建筑面积。

  6、哪些人可以查询不动产登记资料?

  答：不动产登记资料包括不动产登记簿及原始资料。不动产权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询不动产登记簿记载的不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。

  7、开发商交房时是否可同时为业主办理不动产权证书?

  答：《关于推行“交地即交证、交房即交证”的工作方案》(保自然资规字〔2020〕247号)规定：保定市主城区范围内，新建房地产项目全面推行“交房即交证”，在建房地产项目试点推行“交房即交证”。具备交房条件且希望实现“交房即交证”的在建房地产项目，开发建设单位可以在交房前联系市不动产登记中心，登记中心将全力支持。

  8、什么是预告登记?办理预告登记有什么意义?

  答：《民法典》规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”办理不动产预告登记能够防止“一房二卖”、防范交易风险，可以进一步规范房地产市场，切实维护购房人的合法权益。

  9、是否可以网上办理不动产登记?

  答：可以。不动产权利人、利害关系人可以登录“冀时办”APP和河北政务服务网办理登记预约、登记申请和网上查询等业务，利用网上查询模块进行信息查询、证书核验、进度查询和电子证照核验，利用登记申请模块可在线申请办理个人新建商品房、存量房的转移登记和抵押登记等各类业务。

  10、保定市主城区和满城、徐水、清苑区是否能够通办不动产登记业务?

  答：按照《关于保定市中心城区不动产登记“六区联办、一城通办”实施方案》(保自然资规字〔2020〕253号)要求，市不动产登记中心和清苑、满城、徐水三区登记中心，在各登记大厅设立“一城通办”服务专窗，新建商品房和存量房转移登记、抵押登记已实现一城通办。

  11、是否可以申请不动产登记电子证书、证明?

  答：2020年12月1日起，在保定市主城区申请登记的不动产登记事项，在完成登记流程后即时生成不动产登记电子证书、证明。申请人缴纳相关登记费用后，即可领取电子不动产权证书、证明，需要纸质不动产权证书、证明的，也可以继续申领纸质证书、证明。加盖电子印章的不动产登记电子证书、证明与纸质不动产登记证书、证明具有同等法律效力。不动产相关权利人可通过“冀时办”APP或河北政务服务网查看、下载以及在线核验不动产登记电子证书、证明。

  12、购买二手房，办理过户手续时，是否可以将水电气暖一起过户?

  答：市不动产登记中心与供水、供电、燃气和供暖部门已实现存量房转移登记与电力线上联动过户，与水、气、暖的线下联动过户，待接口程序调试完成后，即可实现与水、电、气、暖等部门全部线上联动过户。

  新闻来源：保定市不动产登记中心